台北市「危老重建案」小基地佔7成！4大問題要留意

近年來，台北市危老重建如火如荼。據統計，截至今年6月底，台北市已核准942件危老重建案。觀察已核准的案件可發現，有超過七成（70.6%）基地面積在200坪以內，其中基地面積小於100坪的案件有340件，占36.1%為大宗，顯示小基地危老重建已成為台北市精華地段老屋改建的主流。

「危老重建」申請門檻低，無最小基地面積限制，且無需經過都市更新審議委員會的冗長程序，較傳統都市更新推動速度更快，這也是目前台北市危老重建火熱且小基地占大多數的主要原因。目前台灣地震頻繁，台北市有太多抗震力不足的老屋，因此危老重建的推進備受期待。

然而，小基地危老重建案僅能規劃中小坪數產品，雖然可以迎合目前高房價、少子化、家戶人口減少的趨勢，但仍需面對四大問題，包括：「採光、通風可能較差」、「空間功能受限」、「機械車位不受青」、「營建成本不斷攀升而建商卻只想用最低的成本營造」，導致許多新案缺乏特色，後續將面對銷售不易的窘境，稍有不慎甚至引起財務調度問題、提升爛尾樓的風險，地主與建商都需特別留意。

首先以「採光、通風可能較差」來說，北市小基地危老重建案常是兩棟相鄰之狹小基地，因為鄰棟間距狹小，基地面積有限，往往僅能規劃出採光、通風不佳的中小坪數產品，施工過程中還可能因間距狹小無法貼磁磚，導致下雨時室內牆壁容易滲水，影響未來市場銷售。

其次以「空間功能受限」來看，新建案公設比動輒30%~40%，小基地危老重建案普遍規劃中小坪數產品，購房者實際使用空間可能受限。例如，權狀30坪的新屋，扣除三分之一公設，實際使用空間僅剩20坪。其他小坪數的規劃其使用空間則更為侷促，可能不符合購屋者基本生活需求。

再者「機械車位不受青睞」，小基地危老重建案因基地面積狹小，無法規劃平面車位，普遍採用機械升降車位或倉儲式循環車位，對購屋者而言，除了車位進出不便，管理維護費用相對較高，可能降低購房意願。

最後「營建成本不斷攀升而建商卻只想用最低的成本營造」，近年來營建、人工成本高漲，小基地建案成本控管難度大，「營建成本攀升」成為難解課題。許多建商只想以最低廉的成本改建，即便台北市高耐震住宅市場需求度高，但大多數建商或自主重建案其結構設計強度仍只以符合政府最低標準（設計強度0.24G）為主，導致新案缺乏特色，無法吸引買方。一旦基地條件差、區位不好，或遇到房價停滯，出現滯銷現象，影響財務調度，進而增加爛尾樓風險。

建議建商在考慮省成本的同時，更應思考消費者居住安全需求，增加建案特色。在有效率的成本支出下，「花最少、蓋最好」大幅提高房屋耐震等級以符合市場需求，或增加房屋配備以吸引消費者，如此方能在買方市場環境中脫穎而出，銷售更好、更快。

資料來源: 中時新聞網 2024.08.05