北市逾七成危老都更案都是小基地     專家透露四大問題需留意

近年台北市危老都更相當火熱，統計到今年6月底，北市已核准高達942件危老改建案。而觀察已核准的案件可發現，有70.6%、超過7成基地面積在200坪內，甚至基地面積小於100坪的件數還有340件、佔36.1%為最大宗，目前小基地危老都更已經是北市精華都會區都更改建的主流。對此，全向科技房產中心創辦人劉永昌表示，「危老都更」申請門檻無最小基地面積限制，又無須經過都市更新審議委員會長時間的審查，推動較傳統都更快上許多，是目前北市危老火熱與小基地佔大宗的主因。目前台灣地震頻繁，北市抗震力不足的老屋卻太多，因此相當樂見北市危老都更推動能獲得成果。

不過，劉永昌也提醒，小基地危老都更案普遍僅能規劃中小坪數產品，雖然可迎合目前高房價、少子化、家戶人口減少的趨勢，但有四大問題須面對，包含:「採光、通風可能較差」、「空間機能受限」、「機械車位不被青睞」、「成本難降與實施者只想花最少成本」，造成很多危老都更實施者，推出的新案都缺乏特色，後續很可能都須面對銷售不易的考驗，甚至稍有不慎，還會出現財務周轉不靈的問題，恐有變成爛尾樓的風險，須實施者特別留意。

首先，以「採光、通風可能較差」來說
北市小基地危老都更案常是兩棟相鄰之狹小基地，不僅鄰棟棟距極為狹小，加上基地面積有限，往往只能規劃出採光、通風不佳的中小坪數產品，甚至施工過程考量鄰棟之間距空間而無法貼磁磚，容易導致下雨室內牆壁就容易出現滲水狀況，會影響產品的市場性。

其次，以「空間機能受限」來看
目前新屋公設比動輒30%~40%，因小基地危老都更案普遍以規劃中小坪數產品為主，造成購買者使用空間機能可能受限，舉例來說，規劃30坪，扣除三分之一公設，實際使用空間可能只剩下20坪，甚至如果是更小坪數的規劃，室內實際使用空間就會更為侷促，可能不符合購屋者基本的生活所需。

再者，「機械車位不被青睞」
小基地的危老都更案，由於基地面積狹小，無法規劃平面車位，普遍都會規畫機械升降車位，甚至採用倉儲式循環車位，這對購屋者而言，不僅車輛進出不便，還會增加管理維護支出，也可能會降低購屋意願。

最後，「成本難降與實施者只想花最少成本 」更是小基地新案頻現爛尾樓的主因
近年營建、人工成本高漲，小基地都更案因成本控管相對不易，「成本難降」是目前小基地都更案推動難解的一個課題，特別是目前很多都更案的實施者，為了省成本，只想用最低成本來都更，如:即便知道台北高耐震住宅市場需求度高，但除了少數個案之外，幾乎大多數的建商推案或地主主導的自主重建案，結構設計強度還是以符合政府法令最低標準為主(即雙北需0.24G、耐5級震)最為普遍，這也導致小基地都更案缺乏特色，無法吸引更多買方。一旦基地條件差、區位不好，甚至遇到房價漲不動，就會出現滯銷的狀況，影響建商或實施者的財務調度，也導致近年出現不少爛尾樓的案例。 

劉永昌指出，小基地推案因先天條件比較差，所需面對的挑戰不少，而現在對於建商或是都更實施者來說，建議除了以「省成本」作為最大考量外，也應思考如何幫建案增加特色，如:在有限支出增加下，以「花最少  蓋最好」來大幅增加房屋耐震等級來符合市場需求，或是增加房屋配備來吸引買方，如此才可在不論房是多空的環境下，都能脫穎而出，賣更好、賣更快。

屋托網  2024.07.29