合資買房對抗大通膨 專家提2點要留意

大通膨時代，不少人希望透過買房持有硬資產保值。然而，台灣房價已處相對高點，許多人為降低資金門檻、分散風險，開始與親朋好友合資買房。專家提醒，合資買房容易衍生各種糾紛，事前溝通商議愈清楚愈好，最好立合約以保障權益。

全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，近年房價不斷飆漲，這也讓不少人資金不足的民眾，動起跟親人、朋友、情侶合資買房的念頭。不過，合資買房有不少需要注意的事項，民眾最好先了解優缺點與風險後，再評估是否進行。

在台灣，「有土斯有財」的觀念根深蒂固，房地產一直是熱門投資標的。疫情後全球經濟進入大通膨時代，更加速了置產保值的需求。面對高房價，民眾透過合資方式集結親友財力購房的現象日益普遍。安新建經法務經理魏禮表示，合資買房通常涉及夫妻、情侶、朋友或親戚，主要面臨兩類糾紛：一是貸款由一人申請，利息等費用由兩人共同承擔，最終在賣房時出資額與獲利分配常出現歧異；二是登記在單一名下，未經協議或公證，導致另一人無法干預房屋處置。

合資登記方式大不同 出手前多留意

魏禮指出，合資買房可分為共同登記與單獨登記。單獨登記即所有權登記在一人名下，其他出資者透過借名登記協議、預告登記或信託登記保護權益；共同登記則所有出資者名字登記在權狀上，雖保障較多，但考量稅務、貸款、投資配置等因素，仍有不少人選擇單獨登記。

避免人多嘴雜，合資人數不宜太多，專家提醒消費者合資買房糾紛多。

以一般合資買房來說，首先會面臨到房屋要登記在誰名下的問題，陳傑鳴指出，一般來說，大致可分為「登記在所有合資人名下(共同登記)」與「登記在一個人名下」兩種。其各別優點及缺點，還有需要注意什麼

1. 登記在所有合資人名下(共同登記)

優點：產權劃分清楚，可避免他人未經同意就把房屋處理掉，對所有合資人最有保障。合資人只要能準備好「合資買房協議書」，詳細註明出資比例、貸款成數、如何繳稅…等，這樣拆分結算時就會有所依據。

缺點：共同登記因為將使產權更為複雜，銀行貸款比較不易且貸款成數也會較低，對資金不足需要集資買房的民眾並不划算。另外，合資買房如果政府有限定只能使用一次的優惠貸款與優惠稅率，如果房屋為共同登記，等於所有共有人會同時用掉這些優惠，會相當不划算。

2. 登記在一個人名下

優點：

實務上最常見，通常會選擇登記在財力最好、貸款條件最佳的人名下，藉以爭取到最好的貸款條件。

缺點：

因為房子登記在一個人頭名下，一旦人頭擅自移轉處分房產、拒絕返還不動產就會產生風險，而且，如果人頭不幸死亡，房產被繼承，就還會產生複雜的法律糾紛。因此，建議如果合資買房且採登記在一個人名下，除有合資買房協議書寫明各合資人的權利義務外，其他合資人應設定「預告登記」，一旦房屋要所有權要變動，就必須得到所有合資人同意，才避免發生人頭私自賣屋、捲款潛逃的狀況，另外，可再搭配抵押權設定，增加物權當擔保，對合資者才會較有實質保障。

合資買房想避免糾紛，可多詢問市場專家。

合資詳立協議 以免夜長夢多

無論哪種方式，魏禮強調，合資者應事前詳細協議並立合約，最好請專業律師協助並公證。雖律師費用從幾千到幾萬不等，看似昂貴，但相較於未來可能發生的糾紛，這筆費用相對值得。事前做好保護措施總比事後補救來得好，例如借名登記後掛名者偷賣房屋，縱使打官司判決還錢，也可能僅取得債權憑證，保障有限。因此，事前協議詳盡最為可靠。

魏禮建議，合資買房應充分了解不動產市場行情與交易運作，熟悉法律，以降低風險。對於「房市小白」而言，應避免貿然合資，先行累積知識與經驗，切勿急於進場。若有合資買房需求時，最好選擇有經驗的房產經紀人協助，由專業房產經紀人提供市場分析、房產評估及法律諮詢等服務，對於合資者來說，彼此都能增加一份保障。

住商不動產客戶服務部首席協理吳光華提醒，此外，多數的銀行都不接受房貸「共同貸款制」，比較建議的做法是由經濟條件較好的一方當「借款人」而另一方則當成「連帶保證人」，一方面可以共同承擔責任，另一方面也可以更有機會以較好的條件借到貸款。

資料來源:  自由時報  2024.09.30