「迷你基地小宅」大爆發！高公設、實坪又少　專家揭五大弊端

「迷你小宅小基地案」大爆發！據住展資料，北台灣近10年最小建案基地面積19.5~30.9坪，有7案位於台北市，其中不乏公設比逾5成的建案，實際空間可能僅剩約10坪，相當窄小。專家指出，小基地建案缺陷多，呼籲購屋族購屋前，應審慎評估是否符合自身需求，避免影響身心健康。
 

據住展統計，2024年最小建案基地為台北市「沃和」僅20.8坪，2008年~2024年歷年最小基地建案中，有7案位於台北市，「三境e通」、「沃和」、「金星斐麗」、「嘉源埕驛」、「兆鼎三民棧」、「岦基心願」、「明珠精典」；2案位於新北市，「沐之森」、「智寶360+」；1案位於桃園市，「璞居」。

危老重建無限制　小基地成趨勢

有鑑於都更條件限制多，政府亟欲推動都市更新，立院於109年4月17日三讀通過危老條例修正案，其中有關時程獎勵，將採施行後第4年（即自109年5月12日起）降為基準容積8%獎勵，並逐年調降，至第9年歸零。

危老條例與都更最大差異，就在於基地面積、所有權人同意比，「都更」重建基地面積須達約300坪以上，且取得75%或80%所有權人同意(各縣市略有不同)；「危老」無重建面積限制，達100%同意即可。

危老條例拍板後，產學界不少人指將出現許多「小基地」牙籤案，反而有礙市市容更新，但政府則認為應無影響，無論有無損害市容，實際上，現階段已出現越來越多小基地危老建案，其中，又以房、地價最高的台北市居冠。

建案小基地五大弊端

全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，基地面積小，僅能規劃中小坪數產品，雖然可以迎合目前高房價、少子化、家戶人口減少的趨勢，但購屋者需要注意以下五大問題。

一、「小基地高公設、實坪小」，受到建築法規等限制，小基地公設比大多偏高，以權狀20坪、公設50%建案為例，實際上僅剩10坪。

二、「小基地多是機械車位」小基地建案通常只能規劃機械式或倉儲式循環車位，對購屋者而言，除了車位進出不便，管理維護費用相對較高，需要留意。

三、「風險高」，一般人不太會購買小坪數自住，大多是投資客購買當房東使用，銀行貸款易受限，房市一旦反轉，房價跌幅通常也特別多。

四、「供給量大、空屋率高」小宅已成為近年建商降低總價出售的手段，也成為投資客熱炒產品，目前央行管控下，買氣縮減將首當其衝，房價一旦下修，恐淪重災區。

五、「爛尾樓」小基地建案利潤低，大建商普遍缺乏推案意願，大多是小建商才願意承接，但目前成本不斷高漲，買氣卻開始走低，爛尾樓風險急速攀升。

宜居空間1人實坪10坪剛剛好

台灣物業管理學會理事長郭紀子表示，要住得健康、住到退休，大小應適中即可，根據日本照護「銀髮族」的成功經驗，「1個人10坪」、「2個人20坪」，以此類推，才是最有利居住健康的坪數，也適用於一般人。

郭紀子舉例，他朋友夫妻兩人住在200坪豪宅內，家裡健身房、麻將室、超大浴缸等甚麼都有，即使有請人協助清潔、整理，但就時常產生孤獨感，而且太過舒適養成不出門習慣，身體就常常不好。

但太小的話，除了一般人認知的擁擠外，等到年老時，還有輪椅迴轉空間不足、緊急救助不便等問題，所以太大、太小都不行，建議適中就好。

資料來源: 2024.10.13