海外置產捲土重來 專家提醒三大風險

近期台灣房市因央行打炒房而冷卻，很多的投資者苦無房產投資管道之際，海外房地產業者似乎聞到商機，有再度捲土重來的跡象，許多投資說明會、廣告紛紛開始在市場上現蹤。

其中台灣人最嚮往的日本市場，近期信義日本也發現，在與客戶溝通互動時，主動詢問日本購屋貸款的人變多了，也有客戶擔心現在台灣的房貸申請有難度，在日本購屋貸款是否也會受到影響，信義房屋日本事業部專案經理陳相甫表示，台灣民眾到日本買房，若需貸款大多是向台系銀行的日本分行申請，但並沒有受限貸令影響，民眾更需要留意的反而是物件選擇等可能會影響貸款審核的要因。

陳相甫說明，台灣有8家銀行在日本設有分行，提供赴日購屋的台灣民眾申請購屋貸款服務，至於貸款是否通過除了自身的財務狀況之外，主要還是與所購買的房屋條件有關，例如房屋所在地點需在銀行可承做的地區，因此還是以東京、大阪、京都等一線城市為主，此外，房屋總價在5,000萬日圓以上、目前貸款利率約落在2%~2.6%不等、貸款成數約5~7成、貸款年限一般至多是20年，且沒有寬限期。

根據信義日本長年的觀察，許多剛接觸日本不動產的客戶都以為在日本買房無法貸款、或是很難申請，直到實際接觸並完成購屋貸款流程後，才發現在日本申請房貸並不困難，審查時需要準備的各項資料與證明，和在台灣申請貸款所需的類似，且在比較之後發現日本的利息不一定會比台灣高。有不少原本沒有貸款計畫、設定以現金購買的客戶，因此調整策略、提高預算，改以貸款方式購買條件更好的物件或增加購買的戶數。此外，在日本貸款是「借日幣、還日幣」的方式，在資金運用上，多了降低匯率變動風險的優勢。

近期新興海外市場再掀起風潮，其中杜拜以其獨特的免稅投資政策和發展前景，吸引了台灣人關注，尤其像是杜拜商務港區域的Binghatti Skyrise討論度相當高，根據最新數據，商務港區域的平均房價已達每坪71.6,889元新台幣，較2023年增長了11%，同時，杜拜的房產租賃市場從2022年5月至2023年5月，平均租金漲幅達到24%，具備新興市場獨有的低基期高潛力特性，而杜拜房地產對外國自然人沒有任何投資限制、沒有外匯管制，擁有永久產權，沒有交易稅及持有稅，投資額度達到一定值更能取得10年黃金簽證，艾沛思環球物業顧問總經理陳璿凱表示，艾沛思環球物業預計11月將正式推出此案，已經有多組高資產客戶預約至杜拜賞屋。

全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，投資海外房產跟投資台灣房產，要注意的風險完全不同，台灣海外置產風潮從早期的歐美、日本、加拿大，再到這幾年經濟起飛的東協國家，投資的國家越來越多元，不少海外不動產經紀業者會以各種「保證投報率20~30%」、「保證原價買回」..等引人注目的銷售廣告及投資說明會來推銷，吸引很多民眾搶進。不過，因坊間業者品質良莠不齊，加上海外國家法令制度、風俗民情都跟台灣有所不同，不可預期的風險遠比購屋者想得更多，也造成近年海外不動產交易糾紛相當多，購屋者前進海外置產前須多審慎。

資料來源: 自由時報  2024.11.04