房貸緊縮未解推案量縮 北中南超值區與珍稀產品吸引自住買盤

在央行的第七波選擇性信用管制措施之下，銀行房貸仍相對吃緊，加上民眾對於房市後市看法回歸理性，但市場供給量縮減，房市買氣觀望氣氛仍濃，但北中南各區的推案供給與需求面強弱有別，一些超值區的建設前景成為強化訴求力，也有具珍稀價值的透天產品仍吸引換屋客，年底市場主力仍將回歸自住買盤。　 　

不確定因素消退 自住剛性需求影響市場發展 　

11月初美國總統大選後，房產業界紛紛觀察中長期關鍵因素，包括美國新政府對台的半導體政策、美國減稅與提升關稅等政策、是否將有通膨回升隱憂、金融市場環境是否因為美國債務增加而有所變化等，但重點仍將是回歸國內的房市基本面，若是國內經濟表現仍持穩，即使政策上資金較緊縮，但後市可能會趨於盤整機率較高。

由於全台近年來新興的重劃區推案持續，重劃區成為這幾年的房市亮點，尤其雙北市入住的門檻較高，吸引部份首購與換屋族群往新北甚至桃園的重劃區移動，也推升重劃區的房價走揚，建商看好在重劃區不斷購地推案，但是，若景氣迅速反轉，生活機能不足的重劃區，就算是新屋與未來新推案，也將形成更大壓力。年底房市仍將以自住買盤為主力，自住型買家較可確保未來社區居住品質穩定，也避免成屋後還有大量房仲進出，建案和建商品牌價值穩定，這類產品也相對不受景氣波動影響。

隨著都市發展，地價、房價持續上揚，集合式住宅成推案主流，加上家庭結構改變，小家庭以一般公寓大樓使用空間即可滿足，又具備居家管理與投資出租效益，如今大基地面積、總價門檻較高的透天新建案，在雙北市已成稀有產品，反而成為自住型換屋買家的優選產品，近6年來雙北市僅32案新推透天厝，只有一案位於台北市，坐落內湖區碧湖公園周邊別墅區，其餘都在新北市，要在寸土寸金的台北市推透天案，顯然不具效益。

而新北市則以林口區、新店區各有9筆與8筆的透天案為多，大都分布在新店區的華城特區，與林口區康橋國際學校一帶，皆為區域知名的透天別墅聚落。

住展雜誌發言人陳炳辰指出，建商自知市場買氣有限，戶數少則可減輕壓力，雙北市這類產品案體規劃都不大。雙北市透天物件未來低檔態勢不變，眼下部分新案會在社區內規畫少許透天戶別，搭配住宅大樓一起推出，提供仍有意購置的買盤。

不過走出雙北市，其餘地區保有透天產品購買習性，特別是南部還有買豪宅不如買豪墅的市場特性，建商出於一定的買氣與土地利用上有較大空間，推出之透天案數為雙北市的數十倍之多，與小宅大樓充斥的都會區大顯兩樣情。

近來台中房市整體表現平平，由於當地不只投資客銷聲匿跡，就連自住客也價格關心度提高，不願輕易追高出手，僅少部分有讓利空間的個案較能吸引消費者買單，其他業者只能且戰且走，以低首付或贈送家電等促銷手法度小月。但高鐵站區一帶仍持續開發建設，新開發區仍將吸引購屋族注意。

但也有一些超值區受惠建設與商圈發展效應，房市迅速發展且房價上揚，例如，台中位於海線地區的三井OUTLET附近，房價5年來更從1字頭單價漲至26.8萬元，也因此吸引不少北部建商插旗，包括像是遠雄、長虹、聯悦、寶佳機構等建商都有購地推案。

全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，百貨商場的進駐通常會形成強大的商業聚集效應，進而提升該區域的整體價值，也因此百貨商場往往成為生活圈中的核心，在這樣的趨勢，不僅限於台北或台中市心地段，在其他新興的商圈及開發區域，也逐步顯現出類似的市場反應。

北外環串連南科帶動發展 新重劃區超值引自住買盤

台南市不動產代銷公會理事長佘光宗認為，南科效應讓周圍善化、新市、麻豆的房市發展加速，自住買家持續進場，而近年來在北外環快速道路建設連結南科，快速路網也讓台南市安南區與北區的商圈連結發展更趨緊密，連結北區的地理與交通位置優越，同時市區不少重要交通幹道匯集，帶來大量的人潮與車潮，加上大型連鎖店與量販店紛紛設置在該生活圈周遭，包括COSTCO好市多量販店、星巴克咖啡、特力屋量販店、武聖夜市、花園夜市等，也增添商圈發展利基條件。

新開發重劃區也在建設效應下，持續吸引自住買盤，如蓬勃發展的九份子重劃區為台南市政府近期積極籌劃及辦理，並優先結合生態及低碳理念所開發的重劃區。九份子重劃區除了鄰近湖美別墅區、市政生活圈與海佃、北安商圈，可迅速連通安南區與市區好市多商圈、花園夜市等各大重要商圈，區域也擁有充裕的綠地休閒賞景環境與便利消費機能，區內已闢建大片綠地公園與水岸優美綠地。

軌道交通建設帶動　投資開發成果引領高雄房市 　

高雄半導體產業核心區一帶的「左營高鐵科技之心」、「北城計劃」與「大美術館計劃」推動，也成為科技新貴與自住買家購屋重點區。

高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷也分析表示，目前高市以「產業優先」政策，確立「北高雄為IC及高科技產業生產基地」、「南高雄亞洲新灣區為區域企業總部」產業發展藍圖，政府積極推動南部高科技S廊帶計畫，同時推動科學園區、產業園區建設與增加就業、薪資水準，高科技購屋客源增多且購屋實力雄厚。 　

高雄市區重大建設陸續到位，同時高雄市區軌道交通路網持續建設，北高雄高鐵左營站區，透過軌道與高速公路快速路網，連結百貨商圈發展，加上高雄鐵路地下化工程完工後，美術館園區設置美術館與內惟快捷車站，交通便利提升與環境改善利多，近來市府更積極推動「左營高鐵科技之心」、「北城計劃」與「大美術館計劃」，未來將讓半導體材料研發核心，結合美術館園區發展，並串連漢神巨蛋百貨商圈與蓮池潭風景區，大美術館生活圈成形。

資料來源:自由時報  2024.11.30