陳傑鳴／第八波信用管制沒來　房市「未知風險」反急遽攀升

雖然川普2.0下近期國際經濟情勢動盪，但日前央行理監事會結果，利率卻按兵不動，也沒祭出第八波信用管制，改以定期金檢取代，讓很多擔心房市繼續遭重擊的民眾終於鬆一口氣，不過，這代表房市可以安了嗎？

去年下半年以來，銀行限貸與央行第七波信用管制重擊房市，近月房市買盤急縮，不僅1月全國建物買賣移轉棟數已經僅剩下1.9萬棟，是11個月來新低，今年1～2月六都建物買賣移轉量更是減大年25%，買氣大幅萎縮。目前房價也是搖搖欲墜。

因此，現在對央行來說，「管制成效已達到」，只要藉由定期金檢避免炒作死灰復燃就好，已沒必要再推出第八波信用管制。現在國際川普2.0關稅戰影響仍不明，利率按兵不動才是最佳選擇。但即便如此，對購屋者來說，風險仍未解除！川普2.0下，經濟衰退與升息將是接下來最大的風險變數，民眾還是要謹慎。

未來如果各國關稅戰爆發，一旦經濟衰退與通膨同時出現，這時候台灣房市恐怕難不受衝擊。不僅央行可能為壓制通膨，加速升息外，這幾年沒考慮升息與本身購屋能力的購屋者壓力也會同時爆表，預估只要房貸利率從目前2.3%升息到3%左右，就達到購屋者可以承受的臨界點，市場斷頭、流入法拍、多殺多的風險就將大增。

這幾年很多購屋族群擔心房價繼續漲，即便購屋能力、自備款明顯還不足，不少自住族群還是硬著頭皮、墊腳尖硬買，把每月家庭支出算到極致，把自己資金卡的死死的。

而這樣的狀況，其實風險相當高，一旦進入升息循環，升到一個極限或是遇到失業、工作轉換等問題，這些勉強買房的民眾，家庭收支就可能會出狀況。墊腳尖購屋族將成今年房市未爆彈，將是房市潛在的隱憂。

此外，目前房市冷，銀行為了降低放貸風險、避免達到放貸上限，普遍嚴審放款，提高利率、降低貸款成數的現象相當普遍，導致房市買氣很難拉上來。

目前央行雖沒新的管制措施，但改由金檢取代，更嚴查過去民眾透過「理財型房貸」或「增貸」等貸款方式，來炒房或是補足第七波信用管制後的資金缺口的漏洞，等於持續堵死房市的資金來源，未來房市資金動能將越來越少。

如今，房價已是搖搖欲墜，隨時有跌價的可能，現在買房的風險已較過去幾年增加很多。

最後，提醒大家，雖然目前國人普遍有買房抗通膨的觀念，但未來如果高漲的物價，讓經濟陷入衰退，出現停滯性通膨時，就算是房地產也很難達到資產保值的效果。

近期俄烏戰爭遲遲未解，再加上川普關稅衝擊，未來國際升息與經濟衰退的兩大風險正急遽攀升，因此，建議民眾現在購屋並非只要單單考量買屋可以抗通膨而已，還是要全面多方考量，就算要買房，選對地點、選對產品仍是相當重要的一環。

►陳傑鳴小檔案
現職：全向科技房產中心總監
專長：房地產市場分析、買賣租賃策略評估
經歷：Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監、屋比房屋總監、元宏不動產加值服務平台研究總監