危老重建「這件事」成重中之重　北市蛋黃區重建案高達九成不惜增加成本

全台老屋急速攀升，危老重建也愈來愈熱！據台北市建管處資料，自106年《危老條例》上路以來，截至今年11月底，台北市危老核准案已達 1,049 件，穩居全國第一，值得一提的是，高達88.9%的台北危老案都選擇強化「耐震設計」。

921大地震撼動全台，使政府在2002年完成修法提高建築耐震係數，據中華民國不動產聯盟總會出具內政部統計資料發現，目前全台屋齡20年內住宅僅約222萬棟、約占23.4％，有超過7成住宅是不符合耐震設計、約718萬棟，預估未來十年，平均每年會有16.4萬棟住宅屋齡達到30年，顯示危老都更刻不容緩。

台北市進入大都更時代，也為危老重建最熱之處，危老核准案已達1,049件，更有高達88.9%選擇強化「耐震設計」。

進一步觀察各行政區，這股強化潮明顯集中在高價蛋黃區，信義區占比高達 94.3%、大安區 92.7%、中山區 91.9%、松山區 91.7%、士林區 90.1%，另外，近年房價上漲快速、新興的南港區也有93.3%。

對此，全向科技房產中心創辦人劉永昌分析，這些數據背後反映台北老屋密度過高、房價高，因此重建誘因強與民眾耐震意識全面升級。

台北市危老核准案量為全國第一，劉永昌指出，這並不是因為政策推得快，而是因為「老屋密度」+「房價」+「老屋風險認知」高於其他縣市所導致的結果。

截至今年Q2為止，台北市平均屋齡高達39.09年，屋齡超過40年的建物比率高達57%，更有高達74%的建物屋齡超過30年，比率都是六都中最高。

劉永昌表示，這些房子多半集中在921大地震前興建，普遍都不耐震，因此，面對台灣大地震頻發，很多老屋屋主都有重建意願。他表示，危老重建本身一定符合新耐震規範，但仍有近九成案件額外增加耐震強化設計，原因可能有三點，第一、台北人口密集，蛋黃區人口密度更高，倒塌風險不可承受。第二、住戶資源較多，更願意提升建築品質。台北住戶通常財務能力較佳，也相對願意投入耐震、加強結構等額外成本。第三、高價區買方更在意安全與建築品質，建商若不把耐震做到位，反而難以在市場上取得高價成交。

劉永昌表示，近一年來新屋耐震性能已成台北房市的「熱銷關鍵字」。「高價區市場特性＋居民安全意識＋建商品牌策略三者共同推動下，造就了台北危老案強化耐震比例高，精華蛋黃區與新興區更高的結果。」

至於營建成本高漲下，如何兼顧成本與效益，是很多建商與都更危老實施者苦惱的課題，近年市場上開始導入新型耐震與卸震技術，以因應台北這種危老基地小、高樓多、密度大的都市環境，未來如何在高成本環境下，加速採用更有效率、更具成本效益的建築技術，將影響居民對新屋品質的期待。

資料來源: 富比士地產王  2025.12.16